Mieterkündigung, Eigenbedarfskündigung & Mitverschulden

Mieterkündigung & Eigenbedarf für das studierende Kind

Unser diesmaliger Newsletter befasst sich mit zwei höchstgerichtlichen Entscheidungen aus dem Bereich des Mietrechts sowie einer Entscheidung aus dem Verkehrsrecht.

1) Mieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses – Vertragsende frühestens nach 16 Monaten

In seiner Entscheidung 8Ob79/22h hat der Oberste Gerichtshof (OGH) nachstehendes festgehalten:

Ein Wohnungsmietvertrag, dessen Befristung aufgrund der Bestimmungen des Miet-rechtsgesetzes (MRG) unwirksam ist, wird als unbefristetes Mietverhältnis behandelt. In der (unwirksamen) Befristungsvereinbarung wird jedoch ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses während der vereinbarten Dauer gesehen.

Ein Mieter hat gemäß § 29 Abs 2 MRG das Recht, einen befristeten Wohnungsmietver-trag nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer 3-mona-tigen Kündigungsfrist aufzukündigen. Der OGH hat ausgesprochen, dass diese Bestim-mung so zu verstehen ist, dass die Kündigung selbst frühestens nach einem Jahr erklärt werden kann. Wenn man nun den Kündigungstermin (der Monatsletzte) sowie die Kün-digungsfrist (von 3 Monaten) berücksichtigt, so kann das befristete Mietverhältnis frühestens nach Ablauf von 16 Monaten der Vertragsdauer enden.

Diesbezüglich hat der OGH eine Klarstellung geschaffen, nachdem in älterer Rechtspre-chung auch die Ansicht vertreten wurde, dass die Kündigung bereits zu einem Vertrags-ende nach nur 15 Monaten führen kann.

2) Eigenbedarfskündigung für das studierende Kind

Nach älterer Rechtsprechung waren an die Möglichkeit einer sogenannten „Eigenbe-darfskündigung“ strenge Kriterien anzulegen. Nach nunmehr gefestigter jüngerer Rechtsprechung des OGH ist die Eigenbedarfskündigung etwas leichter möglich, weil die Voraussetzung des dringenden Eigenbedarfs des Vermieters im Hinblick auf die Kriterien „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ etwas weniger streng beurteilt wird.

So hat der OGH in seiner Entscheidung 2Ob108/22d kürzlich ausgesprochen, dass ein dringender Eigenbedarf im Sinne des MRG dann vorliegt, wenn die volljährige Tochter des Vermieters in Kürze ein Studium oder eine Berufstätigkeit beginnen und mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen möchte. Derzeit wohnt die Tochter gemeinsam mit ihrem Vater und zwei ebenfalls volljährigen Geschwistern (am Wochenende auch mit ihrem Lebensgefährten) in einem 140 m² großem Haus, in dem lediglich ein Zimmer zur Verfügung steht und sich sämtliche Bewohner ein Badezimmer teilen müssen.

Dieses etwas „lockerere“ Verständnis der gesetzlichen Kriterien (Notstand und Existenz-gefährdung) gilt nach jüngerer Rechtsprechung jedenfalls bei Wohnungen; bei Büro- und Geschäftsobjekten hingegen ist Eigenbedarf nach wie vor streng zu prüfen.

3) Mitverschulden wegen Verletzung der Gurtenanlegepflicht

Gemäß ständiger Rechtsprechung des OGH ist eine Verletzung der Gurtenanlegepflicht als Mitverschulden des Geschädigten zu werten, das sich jedoch nur auf seinen Schmer-zengeldanspruch auswirkt und grundsätzlich mit 25% bewertet wird.

Fallweise kann es zu einer Bewertung dieses Mitverschuldens auch mit 20% kommen, was jedoch der Beurteilung im Einzelfall obliegt und insbesondere auch von dem ent-sprechenden „Auslösungsverschulden“ des Unfallgegners abhängt.</br/>
Gerne vertrete ich Sie im Zusammenhang mit sämtlichen Fragen im Miet- und Wohnrecht sowie Schadenersatzrecht.

Ihr Dr. Sacha Pajor